Héritage immobilier : pourquoi renoncer peut être une décision stratégique

Recevoir un héritage immobilier est souvent perçu comme une chance. Pourtant, en France, accepter une succession signifie hériter non seulement des biens, mais aussi des dettes d’un proche. Dans certains cas, cette transmission peut devenir un véritable fardeau financier. Renoncer à un héritage n’est pas un échec : c’est parfois la décision la plus protectrice.

En 2023, près de 15 % des héritiers en France ont choisi de renoncer à une succession, selon les notaires. La raison ? Trop de dettes ou de charges liées à l’immobilier.

Les trois options légales face à une succession

Lorsque vous êtes héritier, la loi française vous laisse 3 possibilités :

La déclaration se fait au greffe du tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt, dans un délai légal de 4 mois. Ce délai est prolongé jusqu’à dix ans si personne ne vous contraint à vous prononcer.

Délai de décision et jurisprudence récente
En février 2025, la Cour de cassation a confirmé qu’en l’absence de réponse d’un héritier, une succession peut être considérée comme acceptée « purement et simplement », à la suite de réclamations formelles d’un syndic de copropriété. Une simple omission peut donc engager durablement votre responsabilité, même si vous envisagiez la renonciation.

Quand renoncer devient rationnel : 3 cas concrets chiffrés

Cas 1 : l’appartement grevé de dettes de copropriété

Un héritier reçoit un appartement estimé à 100 000 €. Mais le défunt laisse 70 000 € de dettes de copropriété et 40 000 € de crédits impayés. Résultat : le passif atteint 110 000 €, soit 10 000 € de plus que la valeur du bien.

➡ Accepter signifie perdre de l’argent. Renoncer protège le patrimoine de l’héritier.

Cas 2 : la maison vétuste

Une maison de campagne vaut 80 000 €, mais nécessite 90 000 € de travaux pour être habitable. L’héritier qui accepte se retrouve avec une valeur nette négative.

➡ Mieux vaut refuser la succession que d’endosser un chantier ruineux.

Cas 3 : le bien loué mais en procédure

Un héritier récupère un logement occupé avec un bail en cours, mais le locataire est en impayés depuis plusieurs mois et une procédure d’expulsion est en cours. Le passif (dettes de loyers, frais d’avocat, charges impayées) atteint rapidement 30 000 €, alors que le bien vaut 25 000 € de plus-value nette.

➡ Le risque juridique et financier peut justifier un refus.

C’est pour éviter ce type de mauvaises surprises qu’il est essentiel de suivre en continu les dettes et la rentabilité de son parc immobilier, une mission que nous avons intégrée dans Rentilot.

Conséquences fiscales et patrimoniales

Renoncer à une succession n’est pas un simple choix symbolique : cela entraîne des conséquences juridiques et fiscales très concrètes.

D’abord, les droits de succession ne sont jamais dus par celui qui renonce. Si l’actif du défunt est grevé de dettes, l’héritier évite ainsi de payer des frais sur un patrimoine qu’il n’aurait de toute façon pas pu valoriser. En revanche, sa part ne disparaît pas : elle est reportée automatiquement sur ses propres enfants (c’est le mécanisme de la représentation), ou, à défaut, sur les autres héritiers.

Ce choix est également une protection patrimoniale : les créanciers du défunt ne peuvent en aucun cas se retourner contre celui qui a refusé l’héritage. C’est un point essentiel, car beaucoup de familles pensent à tort qu’elles devront “payer les dettes du défunt” même en cas de renonciation.

Attention toutefois : ce renoncement peut avoir un impact sur l’équilibre familial. Dans certaines situations, il modifie la répartition de la succession et peut générer des tensions entre héritiers. C’est pourquoi il est fortement recommandé de consulter un notaire avant de se prononcer : il pourra chiffrer les droits potentiels, simuler les scénarios et confirmer si la renonciation est réellement l’option la plus protectrice.

Indivision successorale : une réforme salutaire
La proposition de loi du 6 mars 2025 introduit deux mesures-clés pour les successions bloquées : la création d’une base de données des biens vacants et l’autorisation de vente judiciaire en cas d’indivisaire introuvable ou absent. Une réponse pragmatique aux blocages qui gangrènent certains marchés locaux.

Spécificités dans l’immobilier locatif

L’héritage d’un bien immobilier occupé par un locataire soulève des questions particulières. En effet, le bail en cours se poursuit automatiquement : l’héritier devient propriétaire-bailleur de plein droit, sans qu’aucune formalité supplémentaire ne soit nécessaire. Il perçoit donc les loyers, mais reprend également à sa charge l’ensemble des charges courantes et dettes éventuelles.

Cette transmission peut sembler fluide lorsque le locataire est à jour de ses paiements et que le logement ne nécessite pas de travaux importants. Mais la situation se complique rapidement en cas de loyers impayés. Dans ce cas, c’est l’héritier qui reprend la procédure judiciaire engagée ou qui doit initier de nouvelles démarches, avec les coûts et les délais que cela implique.

On comprend alors que l’héritage d’un bien loué n’est pas systématiquement une opportunité. Si le logement génère des revenus réguliers, il peut constituer un atout patrimonial. Mais si la location est déficitaire ou qu’un contentieux est en cours, il peut au contraire devenir un piège financier et juridique, pesant lourdement dans la décision d’accepter ou de renoncer à la succession.

Anticiper pour éviter les mauvaises surprises

Pour les propriétaires et investisseurs, cette problématique souligne l’importance de préparer sa transmission :

• Tenir une comptabilité claire des biens, loyers, charges et dettes.
• Mettre en place une gestion locative rigoureuse pour limiter les arriérés.
• Anticiper la succession avec des solutions comme l’assurance-décès ou la donation-partage.

Checklist pratique avant d’accepter une succession

1. Demander un état hypothécaire pour connaître les dettes liées au bien.
2. Vérifier les dettes de copropriété et les appels de fonds en attente.
3. Consulter le notaire pour évaluer les droits de succession.
4. Estimer les travaux nécessaires et leur coût réel.
5. Calculer la rentabilité nette du bien s’il est destiné à la location.

Frais de succession : une révolution pour les petites successions
À partir de fin 2025, les frais bancaires liés à une succession inférieure à 5 910 € seront gratuits. Au-delà, tous les frais seront plafonnés à 1 % du montant transmis, quelle que soit la banque. Une avancée notable pour alléger la charge financière des héritiers les plus modestes.

La valeur ajoutée de Rentilot

Chez Rentilot, nous savons que beaucoup d’héritages « toxiques » sont le résultat d’un manque de suivi en amont. Notre outil aide les propriétaires à :

• visualiser la rentabilité réelle de chaque lot,
• suivre les dettes et charges en temps réel,
• anticiper la transmission en offrant une vision claire du patrimoine.

Une gestion rigoureuse aujourd’hui permet de transmettre demain un patrimoine solide et serein.

Renoncer à un héritage immobilier n’est pas une décision de faiblesse : c’est un choix stratégique lorsqu’il s’agit de se protéger d’un passif trop lourd. En connaissant ses droits, en s’appuyant sur des données chiffrées et en anticipant sa gestion patrimoniale, chaque investisseur peut aborder la succession avec lucidité.

Source : Le Figaro Immobilier