Loyers impayés 2025 : guide complet pour les bailleurs (saisie et solutions)
1. Réagir dès le premier impayé
Un retard de loyer ne signifie pas toujours une mauvaise foi du locataire. Il peut s’agir d’un simple oubli ou d’un problème temporaire. Toutefois, il est essentiel d’agir vite.
La première étape est le rappel amiable : un appel, un e-mail ou un SMS suffisent souvent à régulariser la situation. Si le retard se prolonge au-delà de quelques jours, il est recommandé d’envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce document servira de preuve dans un éventuel contentieux.
La loi du 6 juillet 1989 impose déjà certaines obligations aux bailleurs (quittance de loyer, justification des charges). De la même manière, le bailleur doit montrer qu’il a tenté de résoudre le litige à l’amiable avant toute action judiciaire.
2. Vérifier la nature du bail
C’est ici que la distinction est essentielle :
Bail sous seing privé (classique) : signé directement entre bailleur et locataire, il n’a pas la valeur d’un titre exécutoire. En cas d’impayé, il faudra saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement d’expulsion et/ou de condamnation au paiement. La procédure peut durer plusieurs mois.
Bail authentique (notarié) : signé devant notaire, il constitue de plein droit un titre exécutoire à condition qu’il comporte une clause expresse d’exécution forcée. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, le décret précité permet au bailleur de déclencher plus rapidement des procédures de saisie, notamment sur salaire, via un commissaire de justice.
Concrètement, le bail authentique devient une arme juridique beaucoup plus efficace : il permet de gagner plusieurs mois dans la gestion d’un impayé.
Type de bail
Titre exécutoire
Délais en cas d'impayé
Sous seing privé
❌ Non → jugement obligatoire
Longs (6 à 12 mois)
Authentique (notarié)
✅ Oui (si clause prévue)
Rapides (quelques semaines)
3. Obtenir un titre exécutoire
En l’absence de bail authentique, le bailleur doit passer par le tribunal judiciaire. La procédure standard consiste à assigner le locataire, obtenir un jugement constatant la dette et ordonnant éventuellement l’expulsion. Ce jugement, une fois rendu et signifié, devient un titre exécutoire.
Avec un bail authentique, cette étape est supprimée. Le notaire ayant conféré au bail la force exécutoire, il peut être transmis directement à un commissaire de justice pour mise en œuvre. C’est la grande nouveauté de 2025.
4. Déclencher la saisie sur salaire
La saisie des rémunérations est l’une des procédures les plus efficaces. Elle permet au bailleur de prélever directement sur le salaire du locataire une partie des sommes dues.
Depuis juillet 2025, cette procédure est confiée aux commissaires de justice (ex-huissiers). Concrètement, si le bailleur dispose d’un titre exécutoire (jugement ou bail authentique), il peut demander la saisie. Le commissaire de justice notifie l’employeur du locataire, qui doit alors verser chaque mois une fraction du salaire directement au bailleur.
Le montant saisissable est encadré par un barème légal (article L3252-2 du Code du travail). Par exemple, pour un revenu net de 2 000 € par mois, la quotité saisissable se situe entre 400 et 500 €, selon la situation familiale. Le reste à vivre du locataire est protégé : il doit conserver au moins le montant du RSA pour une personne seule.
5. Autres voies d’exécution
La saisie sur salaire n’est pas toujours possible (locataire sans emploi, indépendant, ou revenu trop faible). Dans ce cas, d’autres procédures existent :
Saisie sur compte bancaire (saisie-attribution) : permet de bloquer et prélever directement les sommes disponibles sur le compte du locataire.
Saisie mobilière : plus rare, elle consiste à saisir et vendre certains biens mobiliers du locataire.
Expulsion : mesure ultime, généralement ordonnée par le tribunal, avec l’appui de la force publique si nécessaire.
Ces procédures nécessitent toujours un titre exécutoire et l’intervention d’un commissaire de justice.
6. Les alternatives préventives
Mieux vaut prévenir que guérir. Plusieurs mécanismes existent pour réduire le risque d’impayé :
Garantie Visale : dispositif gratuit proposé par Action Logement, couvrant jusqu’à 36 mois de loyers impayés pour certains profils (jeunes, salariés précaires).
Assurance loyers impayés (GLI) : solution payante, couvrant non seulement les loyers mais aussi les frais de contentieux.
Caution solidaire : engagement d’une tierce personne qui peut être poursuivie en cas de défaillance du locataire.
Caution bancaire : plus rare, mais sécurisante, où une somme équivalente à plusieurs mois de loyer est bloquée sur un compte.
Ces dispositifs ne suppriment pas le risque, mais ils sécurisent le bailleur en amont.
7. Quand choisir le bail authentique ?
Le bail authentique reste plus coûteux à la signature (émoluments notariaux à prévoir, quelques centaines d’euros). Il n’est donc pas pertinent dans toutes les situations.
Il prend tout son sens :
pour des loyers élevés (risque financier important),
dans des zones tendues où les recours judiciaires sont engorgés,
pour des bailleurs multi-lots souhaitant sécuriser leur parc,
ou encore en colocation, où les impayés peuvent concerner plusieurs cotitulaires.
Son principal avantage est de réduire considérablement les délais de réaction. Au lieu d’attendre plusieurs mois un jugement, le bailleur peut agir en quelques semaines grâce à la force exécutoire immédiate.
En 2025, le contexte des loyers impayés reste préoccupant. La hausse des charges (taxe foncière, copropriété, travaux énergétiques) fragilise déjà la rentabilité des bailleurs. Les impayés viennent accentuer cette pression.
Le bail authentique, renforcé par la réforme de juillet 2025, apporte une nouveauté importante : la possibilité d’agir rapidement grâce à un titre exécutoire immédiat. Ce n’est pas une solution miracle, mais c’est un outil juridique efficace, complémentaire aux garanties classiques (Visale, GLI, cautions).
Pour les bailleurs, l’enjeu est double : anticiper les risques en choisissant les bons dispositifs de sécurité, et réagir vite en cas d’incident. C’est aussi pour cette raison que des solutions comme Rentilot existent : centraliser les loyers, les charges, les contrats et les relances, afin de gérer sereinement son patrimoine et d’avoir tous les éléments en main pour agir en cas de problème.
