Votre comptable annonce un bénéfice locatif faible grâce aux amortissements, alors que le compte bancaire a encaissé les loyers. Ce décalage est normal : l’amortissement est une charge comptable qui ne correspond pas à une dépense payée chaque année.
En LMNP au réel, ce mécanisme permet de répartir la valeur de certains biens dans le temps. Il ne dispense ni de financer le logement ni de préparer sa vente. Voici les repères pour comprendre vos comptes, hors dispositifs et résidences soumis à des règles particulières.
01 / COMPRENDRE
Comprendre l’amortissement
et sa base de calcul
Répartir une valeur dans le temps
L’amortissement traduit l’utilisation d’un actif sur sa durée prévue. Le bâtiment et les meubles peuvent être concernés lorsqu’ils sont correctement inscrits et traités en comptabilité. Le prix du bien ne se déduit pas intégralement comme une facture d’entretien annuelle.
La base, le point de départ et la durée doivent correspondre aux caractéristiques de l’actif. Ils ne se choisissent pas uniquement pour obtenir un résultat fiscal souhaité. DGFiP, déduction des amortissements.
Séparer le terrain de la construction
Le terrain n’est pas amortissable. Une acquisition doit donc être ventilée entre le foncier et les éléments amortissables, à partir de données justifiables. Un pourcentage standard trouvé sur Internet ne constitue pas, à lui seul, une justification suffisante. BOFiP.
La même prudence s’applique aux durées. Il n’existe pas un taux universel adapté à tous les logements, à tous les composants et à tout le mobilier.
02 / COMPRENDRE
Distinguer les travaux
les charges et les immobilisations
Le traitement d’une dépense dépend de sa nature. Une intervention d’entretien, l’achat d’un équipement durable ou une rénovation importante ne s’enregistrent pas nécessairement de la même façon.
Préparez une description précise des travaux et conservez les devis, factures et dates de mise en service. Ces pièces permettent de décider ce qui relève d’une charge et ce qui doit être immobilisé puis amorti.
| Élément | Question à documenter |
|---|---|
| Terrain | Quelle valeur non amortissable est retenue et pourquoi ? |
| Construction | Quelle ventilation et quelles durées correspondent au bien ? |
| Mobilier | Quel équipement a été acquis et quand a-t-il été mis en service ? |
| Travaux | S’agit-il d’entretien ou d’un investissement à immobiliser ? |
| Usage personnel partiel | Quelle part relève réellement de l’activité locative ? |
Ce tableau est une grille de préparation, pas un barème comptable. Faites vérifier les qualifications qui modifient sensiblement le résultat.
03 / PASSER À LA PRATIQUE
Appliquer le plafond
de déduction fiscale
La déduction des amortissements est limitée au montant des loyers diminué des autres charges afférentes aux biens. Les amortissements ne doivent donc pas créer ou aggraver un déficit locatif dans ce cadre. La part comptabilisée mais non admise doit être suivie. BOFiP, régime fiscal de la location meublée.
Prenons un exemple simplifié sur une année complète. Les montants sont choisis pour illustrer la mécanique ; ils ne constituent ni une recommandation de durée ni une estimation de votre impôt.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers | 14 000 € |
| Autres charges | 10 000 € |
| Solde avant amort. | 4 000 € |
| Dotation annuelle | 5 500 € |
| Déduction admise | 4 000 € |
| Report | 1 500 € |
Le résultat de cet exemple est ramené à zéro par une déduction de 4 000 €. Les 1 500 € restants ne deviennent pas un déficit immédiatement imputable sur les revenus du foyer.
Si les autres charges dépassaient déjà les loyers, le traitement des amortissements serait différent de celui du déficit issu de ces charges. D’où l’importance de deux suivis distincts.
04 / PASSER À LA PRATIQUE
Suivre les reports
sans les confondre
Les amortissements dont la déduction est différée peuvent être reportés selon les conditions prévues, sans limite de durée de principe. Ce suivi ne signifie pas qu’ils seront intégralement utilisables dans toutes les situations, notamment en cas de cession ou de cessation. DGFiP.
Le déficit LMNP issu des autres charges suit une autre logique : il est en principe reportable sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes. Il ne se confond pas avec une réserve d’amortissement. BOFiP.
Demandez un tableau qui distingue le stock antérieur, le mouvement de l’année, l’utilisation et le solde. Il doit rester compréhensible si vous changez de prestataire ou si une déclaration ancienne doit être expliquée.
05 / PASSER À LA PRATIQUE
Lire la trésorerie
indépendamment du résultat fiscal
Un résultat nul ne signifie pas que le projet s’autofinance. Le remboursement du capital d’emprunt consomme de la trésorerie, tandis que l’amortissement réduit le résultat sans paiement annuel correspondant.
Construisez donc un budget séparé : loyers encaissés, dépenses réellement payées, financement, impôts et réserve pour travaux. Ce budget répond à une question différente de celle du compte de résultat.
À l’inverse, une année avec une trésorerie confortable peut correspondre à une base imposable faible. Il faut comprendre les deux mécanismes pour décider du niveau de réserve à conserver.
06 / PASSER À LA PRATIQUE
Préparer la vente
dès le suivi comptable
Pour certaines cessions LMNP au réel, les amortissements admis en déduction interviennent désormais dans le calcul de la plus-value immobilière, sous réserve des exceptions légales. Ce point doit être examiné avant de conclure que l’amortissement représente une économie définitive. DGFiP, revente.
Conservez l’historique permettant de distinguer les montants comptabilisés et ceux effectivement admis fiscalement. Transmettez-le au notaire et au professionnel qui prépare les comptes.
Votre prochaine action consiste à vérifier que ce tableau existe, que la valeur du terrain est documentée et que les reports concordent d’une année à l’autre. Ce contrôle sera plus utile qu’un taux d’amortissement choisi sans explication.
Les vérifications à effectuer
Progression conservée dans ce navigateur si le stockage est disponible.
Questions fréquentes
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans déduction séparée d’un amortissement. Le mécanisme présenté ici concerne le régime réel et ses conditions comptables et fiscales.
Non. Le terrain doit notamment être isolé et la base amortissable justifiée. Les caractéristiques de l’acquisition et des différents actifs doivent être examinées.
Il peut être reporté selon les règles applicables, mais son utilisation future dépend de la situation de l’activité. Conservez le tableau de suivi et faites examiner les conséquences d’une cessation ou d’une vente.
Mis à jour en 2026.
