Transmettre un bien locatif : 3 leviers à comparer

Vous souhaitez transmettre un logement loué à vos enfants, tout en gardant les loyers pour votre retraite ? Avant de chercher à réduire les droits, vérifiez ce que vous êtes prêt à transmettre : la propriété future, les revenus actuels ou les deux.

Trois mécanismes méritent d’être comparés : donner la nue-propriété, payer les droits à la place du bénéficiaire et, après un décès, renoncer à une succession. Ils répondent à des besoins différents. Voici leurs effets concrets pour un bien locatif détenu directement, avec les précautions à examiner en France en 2026.

Commencez par votre budget : loyers nets nécessaires, emprunt restant, travaux prévisibles et réserve disponible. Un patrimoine immobilier important peut laisser peu de liquidités pour financer une donation ou une perte future de revenus.

Chaque parent peut, en principe, transmettre à chaque enfant 100 000 € sans droits de donation grâce à l’abattement, renouvelable tous les quinze ans. Les donations antérieures peuvent en avoir consommé tout ou partie. Service Public détaille les abattements et le barème.

Faites chiffrer séparément droits de donation, émoluments, formalités et taxes liées à l’acte. L’absence de droits ne signifie pas une opération gratuite. La donation d’un immeuble nécessite un acte notarié, comme le rappelle la DGFiP.

Avec une donation assortie d’une réserve d’usufruit, votre enfant reçoit la nue-propriété et vous conservez l’usage du logement ainsi que ses revenus. Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée, après l’abattement disponible. Les Notaires de France présentent ce mécanisme.

Pour un usufruit viager, le barème fiscal dépend de votre âge : à 60 ans, la nue-propriété représente 50 % de la pleine propriété ; de 61 à 70 ans, 60 % ; de 71 à 80 ans, 70 %. Ce barème ne remplace pas une estimation sérieuse du logement. Service Public publie les quotités applicables.

Exemple : un appartement estimé à 300 000 €

Un parent de 60 ans, seul propriétaire, donne la nue-propriété à un enfant. Hypothèses : aucune donation antérieure à rappeler et abattement intégralement disponible. Valeur donnée : 300 000 € × 50 % = 150 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable est de 50 000 €.

Le barème progressif conduit à environ 8 194 € de droits, hors frais d’acte. Une donation immédiate en pleine propriété aurait une base taxable de 200 000 €. Cette comparaison porte sur des droits différents : dans le premier cas, le parent conserve les loyers. Le barème de la DGFiP permet de vérifier le calcul.

Au décès de l’usufruitier, la réunion des droits intervient en principe sans nouveaux droits de mutation. Des règles particulières peuvent toutefois s’appliquer, notamment aux donations très proches du décès : l’article 751 du CGI prévoit une présomption fiscale à examiner. Le notaire doit sécuriser l’opération, sans promettre une exonération inconditionnelle.

Conserver l’usufruit ne signifie pas pouvoir vendre seul le logement en pleine propriété : l’accord du nu-propriétaire est nécessaire. L’usufruitier perçoit généralement les loyers et supporte l’imposition correspondante. Les réparations d’entretien et les grosses réparations obéissent à des règles distinctes, à examiner avec les clauses de l’acte. Les droits et obligations sont présentés par Service Public.

Prévoyez qui suit le bail, autorise les interventions et finance les travaux. Une toiture à reprendre peut créer une difficulté familiale même lorsque la donation est fiscalement bien préparée.

Ne confondez pas transmission et baisse de l’IFI : dans le cas habituel d’une donation avec réserve d’usufruit, l’usufruitier reste en principe imposé sur la valeur en pleine propriété. Bercy précise ce principe et ses exceptions.

Le bénéficiaire doit normalement payer les droits. L’administration admet toutefois leur prise en charge par le donateur sans y voir un complément de donation. Cette possibilité figure dans les indications de la DGFiP. Faites prévoir cette prise en charge dans l’acte.

Dans l’exemple précédent, le parent peut ainsi financer les quelque 8 194 € de droits à la place de l’enfant. Le montant de l’impôt reste dû : c’est son financement qui change. Pour un bénéficiaire recevant seulement la nue-propriété, sans loyers immédiats, cette différence est concrète.

Vérifiez néanmoins que le donateur garde assez d’épargne pour ses dépenses et les imprévus du logement. Donner un actif tout en payant la transmission réduit aussi sa propre réserve disponible.

Après le décès d’un parent, renoncer peut permettre à vos enfants d’hériter à votre place selon les règles de dévolution. Vous ne choisissez pas librement un bénéficiaire ni un seul appartement à abandonner : l’option porte sur votre vocation successorale. La déclaration s’effectue auprès du tribunal compétent ou d’un notaire. Service Public explique les démarches.

Lorsque la représentation s’applique, les descendants se partagent l’abattement du parent représenté. Avec 100 000 € disponibles et deux représentants à parts égales, chacun dispose de 50 000 €, et non de 100 000 €. Testament, donations passées et configuration familiale doivent être examinés. Le BOFiP précise ces règles.

Une renonciation pure et simple peut éviter une transmission intermédiaire, sans supprimer les droits éventuellement dus par les descendants. Une renonciation au profit d’une personne déterminée peut, au contraire, entraîner deux mutations taxables. Faites vérifier sa qualification avant de signer.

Pour un immeuble loué, mesurez aussi l’indivision et les travaux que les nouveaux héritiers devront gérer. Une économie fiscale éventuelle ne compense pas nécessairement une organisation familiale inadaptée.

Apportez une estimation récente, le titre de propriété, les actes de donation antérieurs, les baux, les revenus nets et l’échéancier du crédit. Signalez les travaux votés ou prévus, ainsi que les besoins du conjoint.

Demandez deux scénarios chiffrés, avec leurs conséquences sur les revenus conservés, la possibilité de vendre et les liquidités de chacun. Le tableau suivant aide à formuler la bonne question ; il ne permet pas de choisir un montage à lui seul.

Les vérifications avant de transmettre

Mis à jour en 2026.