Micro-foncier ou régime réel : comparer avec ses propres charges

Vous louez un logement vide et vos charges ont augmenté : faut-il garder l’abattement du micro-foncier ou déclarer les dépenses au réel ? La réponse dépend de vos charges fiscalement admises, mais aussi de votre situation et des années suivantes.

Le seuil de comparaison de 30 % est utile pour commencer. Il ne remplace ni les conditions d’accès aux régimes ni l’engagement lié à une option. Voici une méthode pour un particulier qui perçoit des revenus fonciers en France, hors dispositifs spécifiques.

Le micro-foncier concerne, sous conditions, les foyers dont les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €. Le seuil s’apprécie au niveau du foyer, avec les règles propres aux recettes à retenir. Certains modes de détention et dispositifs particuliers nécessitent un examen distinct. Service Public présente le cadre de la location non meublée.

Ne confondez pas micro-foncier et micro-BIC : les revenus d’une location meublée relèvent des BIC. Un propriétaire peut donc avoir des démarches différentes pour deux logements. La détention de parts de sociétés demande également de vérifier les conditions, plutôt que de considérer tous les loyers comme interchangeables.

Commencez par noter les biens et revenus concernés. Une comparaison qui oublierait un logement du conjoint ou un régime particulier pourrait conduire à choisir une option inadaptée.

Au micro-foncier, vous déclarez le revenu brut à retenir ; l’administration applique l’abattement de 30 %. Vous ne retranchez donc pas vous-même cet abattement du montant déclaré et vous n’ajoutez pas les factures en déduction. Le forfait représente les charges, même si votre dépense réelle est différente.

Au réel, le résultat dépend des recettes et des dépenses déductibles effectivement retenues. Le capital remboursé à la banque ne devient pas une charge fiscale du seul fait qu’il figure dans la mensualité. Les intérêts, travaux ou provisions de copropriété suivent leurs règles respectives.

La DGFiP explique les deux régimes et les modalités d’option. Avant de comparer, constituez une colonne « dépense payée » et une colonne « déduction admise ». C’est la seconde qui compte ici.

Prenons des loyers annuels de 12 000 €, sans particularité de recettes. Au micro, l’abattement est de 3 600 € et la base imposable de 8 400 €. Si les charges admises au réel sont de 2 400 €, la base réelle atteint 9 600 €. Dans cet exemple, le micro produit une base plus faible.

Avec 5 000 € de charges déductibles, le résultat réel descend au contraire à 7 000 €. L’écart de base avec le micro est alors de 1 400 €. Cet écart n’est pas directement le montant d’impôt économisé : il faut tenir compte de la situation fiscale du foyer et des autres paramètres applicables.

Comparez des montants comparables. Les charges récupérables sur le locataire, une réserve pour travaux non dépensée et un remboursement de capital ne doivent pas gonfler artificiellement la colonne des déductions.

Une option pour le réel est en principe irrévocable pendant trois ans et s’applique globalement aux immeubles du foyer relevant des revenus fonciers. Vous ne choisissez pas librement le micro pour un appartement et le réel pour un autre. La brochure fiscale précise aussi la reconduction annuelle après cette période.

Supposons 12 000 € de loyers chaque année et des charges admises de 8 000 €, puis 2 000 € et 2 000 €. Sur trois ans, le total des bases au réel serait de 24 000 €, contre 25 200 € au micro, hors autres éléments. La forte dépense initiale ne procure ici qu’un écart cumulé de 1 200 €.

Ajoutez le coût et le temps du suivi déclaratif. Refaites ce calcul avec un retard des travaux ou un changement de location. Une année spectaculaire peut masquer deux années moins favorables.

« J’ai dépensé plus de 30 % des loyers » ne suffit pas : la dépense doit être fiscalement déductible au réel. Une construction ou un agrandissement ne se traite pas comme une réparation. Demandez des factures précises et faites qualifier les cas mixtes avant de compter une économie.

De même, une base fiscale faible ne signifie pas que le bien s’autofinance. Votre compte bancaire supporte la mensualité entière, les dépenses payées et les impôts. Le choix du régime répond à une question fiscale ; le budget de trésorerie reste indispensable.

Si le calcul fait apparaître un déficit, examinez ses règles d’imputation et de report. Les intérêts n’ont pas nécessairement le même traitement que les autres charges. Ce guide de choix ne remplace pas cette seconde vérification.

Rassemblez les avis, recettes, factures, intérêts d’emprunt et relevés de copropriété. Ajoutez les options déjà exercées et leur première année d’effet. Une ancienne déclaration au réel peut modifier la liberté de choix de l’année étudiée.

Faites un tableau annuel, puis un total sur la période d’engagement. Inscrivez à côté des montants les hypothèses et les pièces qui les justifient. Les travaux seulement envisagés doivent rester un scénario, distinct des factures déjà payées.

Avant de déposer votre déclaration, vérifiez la période, le régime applicable et les reports éventuels. Gardez une copie du calcul ayant motivé l’option. Ce document sera utile si votre situation change ou si vous devez expliquer une ancienne déclaration.

Les vérifications à effectuer

Mis à jour en 2026.