Revente d’un bien en LMNP : quel impact des amortissements en 2026 ?

Vous avez bénéficié d’amortissements pendant plusieurs années et souhaitez vendre votre logement meublé. Le gain apparent entre prix d’achat et prix de vente ne suffit plus à préparer le calcul fiscal.

En 2026, l’historique des amortissements doit être examiné pour certaines cessions LMNP. Il faut ensuite ajouter les règles de plus-value, la durée de détention et les frais. Ce guide concerne un vendeur relevant du LMNP à la date de cession ; la vente sous qualification LMP ou la cession de parts suit une autre analyse.

Le statut du vendeur à la date de cession est déterminant. La DGFiP distingue le régime des plus-values immobilières des particuliers pour le LMNP et celui des plus-values professionnelles pour le LMP. DGFiP.

Reconstituez donc les recettes et les autres revenus retenus du foyer. Le fait d’avoir commencé comme LMNP ne garantit pas de conserver cette qualification jusqu’à la vente. BOFiP, caractère professionnel.

Précisez aussi ce que vous cédez : un immeuble, des droits ou des parts de société. Un article sur la vente directe d’un appartement ne peut pas être appliqué automatiquement à toutes ces opérations.

Pour les cessions concernées réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction au titre de la location meublée interviennent dans le calcul de la plus-value. Le mécanisme consiste à diminuer le prix d’acquisition retenu, ce qui peut augmenter la plus-value brute. DGFiP, réforme de la revente.

Il ne s’agit pas simplement de reprendre la valeur comptable du logement comme dans une société à l’IS. Le calcul demeure dans le cadre de la plus-value immobilière des particuliers lorsque ses conditions sont remplies.

Le texte prévoit des exceptions, notamment pour certains biens situés dans des résidences ou établissements précisément définis. L’étiquette commerciale « résidence services » ne suffit pas à établir l’exception : la catégorie juridique et les conditions légales doivent être vérifiées. CGI, article 150 VB.

L’exemple suivant isole uniquement l’effet d’amortissements concernés. Il laisse volontairement de côté les frais, travaux, abattements, exonérations et l’éventuel mobilier vendu séparément.

Le passage de 60 000 € à 90 000 € représente une augmentation de base brute, pas une hausse d’impôt du même montant. Le calcul complet demande ensuite d’appliquer les règles correspondant au dossier.

N’utilisez pas automatiquement le total de tous les amortissements comptabilisés. Il faut identifier ceux admis en déduction et concernés par la règle, avec les traitements particuliers applicables aux dépenses.

La durée de détention intervient dans les abattements du régime des particuliers. L’exonération liée à la durée n’a pas le même horizon pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux : les repères généraux sont respectivement vingt-deux et trente ans. Service Public.

Le prix d’acquisition peut aussi faire l’objet de majorations dans les conditions prévues, notamment au titre de certains frais ou travaux. Leur prise en compte demande de vérifier qu’ils n’ont pas déjà bénéficié d’un traitement incompatible avec cette majoration.

Évitez donc les additions rapides du type « prix d’achat plus toutes les factures ». Transmettez les pièces au notaire et au professionnel comptable pour qu’ils vérifient les postes admissibles et les interactions.

La durée de détention se vérifie à partir des actes et de la nature de l’acquisition, pas seulement de la première année de location meublée.

La plus-value fiscale n’indique pas l’argent qui restera sur votre compte. Pour estimer ce montant, partez du produit de cession et retranchez les frais supportés, le remboursement du prêt, les éventuels coûts de sortie du financement et la fiscalité estimée.

Le capital restant dû n’est pas une déduction générale du calcul de la plus-value. Deux propriétaires vendant le même bien au même prix peuvent récupérer des sommes différentes si leurs financements diffèrent.

Préparez au moins deux hypothèses de prix, puis une troisième si des travaux ou un délai de vente supplémentaire sont probables. Vous verrez mieux la somme réellement disponible pour rembourser, réinvestir ou conserver une réserve.

Rassemblez l’acte d’acquisition, les frais, les travaux et les tableaux d’amortissement de chaque exercice. Ajoutez les déclarations permettant de retrouver les déductions effectivement utilisées et les périodes de changement de régime.

Conservez les éléments sur le mobilier, son prix et son état. Son traitement doit correspondre à une réalité documentée ; une ventilation artificielle du prix ne constitue pas une méthode de réduction sécurisée de l’impôt.

Demandez une estimation avant de fixer votre objectif de prix net. Le notaire peut ensuite préparer le calcul et les formalités de la plus-value selon le dossier. Service Public.

L’impact des amortissements doit être comparé aux avantages obtenus pendant l’exploitation et aux autres flux du projet. Une fiscalité de sortie plus élevée ne démontre pas, à elle seule, que l’investissement a été mauvais.

Récapitulez l’apport initial, les efforts de trésorerie, les revenus nets et le produit de vente. Cette lecture permet de comparer une vente immédiate avec une détention plus longue, sans réduire la décision au seul montant d’impôt du dernier jour.

Les vérifications à effectuer

Mis à jour en 2026.