Taxe d’ordures ménagères : quel montant réclamer au locataire ?

Mis à jour en 2026

À la réception de l’avis de taxe foncière, une question revient : quelle somme peut-on demander au locataire pour l’enlèvement des ordures ménagères ? Le montant total de l’avis, les frais de gestion et les provisions déjà versées peuvent prêter à confusion.

La difficulté augmente lorsqu’un même avis concerne plusieurs logements ou que des locataires se succèdent dans l’année. Pour préparer une demande compréhensible, il faut identifier la TEOM récupérable, vérifier le mode de paiement des charges et expliquer la répartition.

Qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle figure sur l’avis de taxe foncière.

Le propriétaire règle cette taxe à l’administration fiscale, même lorsque le logement est loué. Il peut ensuite en demander le remboursement au locataire dans le cadre des charges récupérables, en tenant compte des modalités du bail.

Ce remboursement exclut les frais de gestion. Service Public précise les règles applicables à la TEOM.

Cet article concerne les locations d’habitation constituant la résidence principale du locataire.

Identifier le montant récupérable sur l’avis de taxe foncière

Repérez la cotisation correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, plutôt que le total à payer. Vérifiez aussi l’année, l’adresse et les biens auxquels l’avis se rapporte.

Trois éléments doivent être distingués :

• La TEOM : elle peut être récupérée auprès du locataire selon les modalités de charges applicables.
• La taxe foncière elle-même : elle reste à la charge du propriétaire dans le cadre étudié ici.
• Les frais de gestion de la fiscalité locale : ils ne doivent pas être ajoutés à la demande de remboursement de TEOM.

Si l’avis couvre plusieurs propriétés, isolez d’abord la somme concernant l’immeuble ou le logement visé.

Vérifier si les charges sont payées par provisions ou au forfait

Avec des provisions : tenir compte des sommes déjà versées

Lorsque les charges sont payées par provisions, leur régularisation compare les dépenses récupérables réelles aux provisions demandées.

La TEOM peut entrer dans ce décompte. Avant d’envoyer une demande distincte, vérifiez qu’elle n’a pas déjà été couverte ou régularisée. Réclamer à nouveau le montant annuel sans tenir compte des provisions peut conduire à un double paiement.

Les règles de régularisation des charges donnent le cadre de cette comparaison.

Avec un forfait : ne pas ajouter automatiquement un supplément

En location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges. Ce forfait ne peut pas donner lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure.

La réception de l’avis de taxe foncière ne permet donc pas, à elle seule, de réclamer une TEOM supplémentaire en plus du forfait. Relisez les modalités du contrat avant toute demande. Ce principe figure à l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989.

Répartir la TEOM dans un immeuble de plusieurs lots

Partir du périmètre de l’avis

Si un détail fiscal identifie la TEOM propre à chaque logement, utilisez cette information pour établir les quotes-parts.

Lorsque vous disposez d’un montant global, une clé de répartition doit permettre d’expliquer la part attribuée à chaque lot. Une répartition à la surface peut servir de méthode de calcul lorsqu’elle est adaptée à l’immeuble.

Elle ne constitue pas une règle universelle : la TEOM fiscale repose sur une base cadastrale, comme l’explique l’administration fiscale. Vérifiez la ventilation disponible et la cohérence de la clé retenue.

Exemple avec trois logements

Supposons une TEOM récupérable de 900 €, correspondant à trois logements totalisant 150 m². Pour cet exemple, on retient une répartition à la surface et une location sur l’année entière.

Logement	Surface	Part de la surface totale	Quote-part annuelle
Lot A	30 m²	20 %	180 €
Lot B	50 m²	33,33 %	300 €
Lot C	70 m²	46,67 %	420 €
Total	150 m²	100 %	900 €

La formule utilisée est : TEOM de l’immeuble × surface du lot ÷ surface totale concernée.

Un lot vacant conserve sa place dans la répartition : sa quote-part ne doit pas être transférée automatiquement aux autres locataires.

Adapter le calcul lorsqu’un locataire arrive ou part en cours d’année

En pratique, la part annuelle du logement doit être adaptée à la période de location concernée. Distinguez ce prorata dans le temps de la répartition entre lots : ce sont deux calculs différents.

Pour le lot B de l’exemple, la quote-part annuelle est de 300 €. Si la période retenue va du 1er juillet au 31 décembre 2026, elle représente 184 jours sur 365 :

300 € × 184 ÷ 365 = 151,23 €.

Ce montant précède la prise en compte des provisions déjà versées. Vérifiez les dates retenues, notamment lorsqu’un départ physique et la fin du préavis ne coïncident pas.

Conservez le détail du calcul pour pouvoir expliquer la somme demandée.

Préparer une demande de remboursement justifiée

Un avis de remboursement clair doit préciser l’année concernée, le logement, le montant de TEOM retenu, la répartition éventuelle et la période prise en compte. Faites également apparaître les sommes déjà comptabilisées et le solde demandé.

Joindre les éléments pertinents de l’avis de taxe foncière facilite la compréhension. Masquez les informations personnelles ou relatives à d’autres biens qui ne sont pas nécessaires.

Dans le cadre d’une régularisation annuelle, le décompte et le mode de répartition doivent être communiqués un mois avant celle-ci. Les justificatifs doivent rester à disposition pendant six mois après l’envoi du décompte. Ces obligations figurent à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Une demande lisible aide le locataire à vérifier les chiffres et à identifier une éventuelle erreur.

Comment Rentilot accompagne le remboursement de la TEOM

Le module de remboursement de TEOM de Rentilot prend en charge plusieurs étapes :

1. Import de l’avis de taxe foncière : le document est analysé pour détecter automatiquement le montant de TEOM récupérable.
2. Préparation de l’avis de remboursement : pour un immeuble de plusieurs lots, le montant est précalculé au prorata des surfaces.
3. Demande de remboursement automatisée : l’avis préparé est envoyé au locataire.

Cette automatisation facilite le traitement d’un avis concernant plusieurs logements et évite de refaire les mêmes opérations pour chaque lot.

Avant de lancer la demande, le bailleur doit néanmoins vérifier le document, les surfaces, la période concernée et les provisions déjà prises en compte. La clé de répartition et les modalités de charges du bail restent déterminantes pour établir le montant à réclamer.

FAQ sur le remboursement de la TEOM

Questions frequentes

Le locataire doit-il payer s’il utilise peu le service ?

La TEOM classique n’est pas calculée selon l’utilisation individuelle du service. Une faible production de déchets ne suffit donc généralement pas à écarter son remboursement. Il faut toutefois vérifier le dispositif local et les modalités de charges du bail.

Peut-on demander le remboursement à un ancien locataire ?

C’est généralement possible pour la période qui le concerne, avec les justificatifs nécessaires. Les dettes de charges sont soumises à un délai de prescription de trois ans, dont le point de départ doit être vérifié. Service Public présente les règles de prescription.

Que se passe-t-il si le logement reste vacant ?

La part correspondant à une période sans locataire ne se reporte pas sur les autres occupants. Le propriétaire peut, sous conditions, demander une réduction de TEOM : notamment si l’inoccupation est indépendante de sa volonté et dure plus de trois mois. Voir les conditions de réduction de la TEOM.